PARAMETROS DE DIMENSIONADO DE SUELO UTILIZADOS

CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN Y DIMENSIONADO DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE

Se ha dimensionado el suelo urbano y urbanizable del Plan vigente contrastando dos parámetros de crecimiento diferente, la demanda de suelo deducible del aumento de población por un lado y de la evolución del número de viviendas por otro, con el criterio urbanístico de poner en el mercado un suelo sobredimensionado que impida tendencias no deseables de retención de suelos clasificados y consiguientes procesos especulativos.

En el Apartado 7 de la Memoria de Información del Plan se ha efectuado un cálculo del número de viviendas potenciales en cada una de las áreas de reparto de las distintas clases y categorías de suelo del PGOU.

Una vez calculadas el número de viviendas potenciales en cada área de reparto del PGOU, se aplica un factor de ocupación de 3 habitantes por vivienda.

Y ello con arreglo al crecimiento demográfico optimista donde tendríamos en el primer quinquenio para el año 2010, 89.718 habitantes, un incremento de 20.640 habitantes, Para el quinquenio comprendido entre 2011/2015, y el quinquenio de 2016/2020, se va a calcular con un incremento de un 4% de crecimiento relativo. Con lo que tendríamos 109.153 habitantes en 2015, creciendo en 19.435 personas, y 132.800 habitantes en 2020, una subida de 23.647 personas. El crecimiento total desde el año 2005 al 2020 sería de 63.722 personas, casi el doble de la población con la que cuenta actualmente.

Para la estimación de la evolución del número de viviendas se ha tomado como base informativa de análisis, el número de licencias concedidas por el Ayuntamiento de El Ejido en el período 1988-2000 para usos residenciales y terciarios ó industriales y analizando los datos correspondientes, se han extrapolado linealmente los mismos para el período de 10 años de aplicación del Plan hasta su sustitución definitiva por otro Plan General. De la misma resultan unas superficies de suelos residenciales y terciarios de ampliación respecto de los suelos delimitados por las Normas Subsidiarias, con unas capacidades que, sumadas a las de los espacios sin colmatar en los suelos de las Normas Subsidiarias anteriores, alcanzan un techo máximo de usos residenciales y terciarios que, como criterio general, al menos triplican la demanda real estimada del modo apuntado para el período de aplicación del presente PGOU.

En la Innovación del vigente Plan se clasifica nuevo suelo destinado a Actividades Económicas en la Av. de la Costa y Residencial Turístico en la Ensenada de San Miguel esencialmente cuyo destino está al margen de responder a las demandas de crecimiento contempladas anteriormente. Son suelos con un destino específico cuya justificación ha sido expuesta en el Epígrafe 0.2 de esta MEMORIA.

ANTECEDENTES URBANÍSTICOS

El planeamiento general precedente se utiliza como punto de partida integrado en el proceso urbanístico actual, valorando positivamente sus objetivos y resultados generales, habiendo constituido un instrumento eficaz para la ordenación urbanística del municipio. Bajo este planteamiento se pretende que el PLAN, así como su innovación constituya un grado de desarrollo más avanzado de dicho proceso, sin quiebras o rupturas importantes ni en los criterios de intervención ni de gestión, respetando la mayoría de las determinaciones que recogen las Normas Subsidiarias y el PGOU vigente, incorporándolas al nuevo planeamiento, de modo que exista una continuidad temporal y de principios básicos de la ordenación y gestión en todo el proceso de desarrollo urbanístico del municipio.

CRITERIOS PARA LA REVISIÓN PARCIAL DE LA CLASIFICACIÓN DE SUELO

El Modelo Territorial establecido en el vigente Plan consolida los componentes de actividad económica en el Municipio mayoritariamente basada en el Sector Agrícola; con una incidencia importante del sector servicios. Poniéndose de manifiesto precisamente, que las posibilidades de crecimiento del sector agrícola son nulas desde el punto de vista cuantitativo, por agotamiento de la disponibilidad física de terrenos para ello. Remitiéndose el crecimiento casi exclusivamente a una mejora cualitativa de los cultivos existentes. Mejoras que se dirigirían a la rentabilidad y racionalidad de las explotaciones, circunstancias que redundan obviamente en la disminución de empleo.

La actividad del Sector Servicios, la diversifica el P.G.O.U. en dos componentes. Por un lado la generada por el carácter de Centro Comarcal que el Municipio de El Ejido desempeña en el Territorio del Poniente de Almería y que el P.O.T.P.A. viene a consolidar en sus determinaciones. Por otro lado, el desarrollo de la actividad Turística que mantiene una tasa de crecimiento continua y al alza, vinculada obviamente a las mejoras de infraestructuras y al agotamiento de otros ámbitos de competencia. Este desarrollo lo encomienda el P.G.O.U. casi en exclusiva a los suelos conocidos como Ensenada de San Miguel y Guardias Viejas.

Los datos que resultan de la información urbanística más reciente, confirman que las previsiones del P.G.O.U. en este ámbito estaban mal dimensionadas. Inclusive aunque su objetivo hubiese sido mantener el crecimiento “natural” de este Sector.

Se añade a estos datos la voluntad manifiesta del Gobierno Municipal de incentivar el sector servicios vinculado al turismo, diversificando así la actividad del Municipio como instrumento para mantener el nivel de desarrollo y mejorarlo, eliminando los riesgos que la excesiva concentración del sector agrícola, puedan ocasionar por acontecimientos exógenos o por alteración de las condiciones intrínsecas.

Es objeto fundamental de la Innovación que se propone:

Diversificar los sectores de actividad en el Municipio de “El Ejido”, incentivando el sector servicios ligado al turismo.
Aproximar los niveles de actividad del sector turístico a los niveles medios de la Comarca y del Litoral Andaluz.
Desarrollar los criterios que a tal efecto propone el P.O.T.P.A. vigente. Estos objetivos requieren desde el punto de vista urbanístico, la clasificación del Suelo necesario para ello, transformando el actual uso de agrícola consolidado.
Se ha considerado y justificado en su momento que esta clasificación de Suelo ha de producirse en los siguientes términos:

• Clasificación como Suelo Residencial Turístico de:
  • Los territorios situados en la Ensenada de San Miguel, continuidad de las urbanizaciones existentes y delimitados por el Alcor y la carretera de Matagorda a Guardias Viejas con una extensión de 553 Has aproximadamente, incluidos sistemas generales.

• • Se determinan como Sistemas Generales Adscritos o Incluidos en este Sector de Suelo Urbanizable el Equipamiento Deportivo del Canal de Remo y Campos de golf, e Itinerario Paisajístico del Alcor definido en el POTPA, para su obtención como Suelo Público y su ejecución con cargo al Sector.

• Clasificación como Suelo de Usos Terciarios e Industriales y de Equipamiento Comunitario:
  • El territorio que bordea el vial de comunicación entre el Núcleo de El Ejido y Almerimar: Cruzado por el vial intermedio y determinado en el P.O.T.P.A. tiene una superficie aproximada de 275,92 Has aproximadamente, incluidos sistemas generales..

• • Se determinan como Sistemas Generales Adscritos o Incluidos en este Sector de Suelo Urbanizable la ampliación del suelo del entorno del Hospital, la creación del Parque Urbano de los Artos junto a la A-7 y el espacio libre y suelo del Vial intermedio.

• Clasificación como Suelos Residenciales en el núcleo de San Agustín.
  • Estos Suelos incluidos en el planeamiento vigente como Suelos Urbanizables Programados de Uso Residencial se reestructuran, ajustando su delimitación y ordenación estructural. Se clasifica como Suelo Urbanizable No Sectorizado el sector SUNS-3-SA, un sector situado en el borde Norte del núcleo atendiendo a la Resolución de la CPOTU de 21 de mayo del 2008.