CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN Y PROPUESTAS ESTRUCTURANTES DE BALERMA
El núcleo de Balerma se configura de modo general como núcleo urbano residencial, y de 2ª residencia turística, con carácter de núcleo independiente.
En su ordenación y delimitación de suelos urbanos y urbanizables se han considerado los siguientes criterios generales de ordenación:
DESARROLLO EQUILIBRADO DEL NÚCLEO RESPECTO DE LA OCUPACIÓN LINEAL A LO LARGO DEL FRENTE COSTERO
El desarrollo urbano del núcleo de Balerma a lo largo de su frente costero ha alcanzado una longitud de desarrollo algo desequilibrado respecto al que ha alcanzado en el interior, por lo que conviene cohesionar los fragmentos de la franja interior o de segunda línea, y tejer un viario interior y de borde, limitando su crecimiento lineal y orientando el crecimiento futuro de modo compensado respecto al frente costero. Por ello se plantea un desarrollo principalmente en segunda línea interior hasta alcanzar un límite constituido por una vía perimetral en forma de Y desde el acceso principal de su carretera desde el norte.
DEMANDA DE SUELO Y ORIENTACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO, EN USOS RESIDENCIALES Y TERCIARIOS
El desarrollo urbanístico producido en el núcleo de Balerma permiten por sí mismos una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
De igual modo el suelo urbano consolidado que se mantiene mayoritariamente respecto del considerado en el planeamiento precedente de las Normas Subsidiarias supone una capacidad potencial de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
Considerando la situación urbanística del municipio y las tendencias observadas en la demanda de suelo de la comarca, íntimamente ligadas al desarrollo agroeconómico, el Plan comporta una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos, a desarrollar en las áreas de suelo urbano, como en las suelo urbanizable SUS.
El Plan General planifica para el núcleo de Balerma un desarrollo en forma de corona respecto al núcleo consolidado, y cuya estructura urbana se apoya en la preexistente.
Las áreas de suelo urbanizable no consolidado se localizan para usos residenciales en forma de pequeñas bolsas que constituyen ampliaciones de suelo colindantes con el consolidado, en pequeñas unidades, con perímetros ceñidos a propiedades existentes, con objeto de facilitar su gestión urbanística. En general se encuentran a levante del núcleo, de modo inmediato al suelo urbano. Algunas son de uso mixto residencial y terciario.
Para las áreas de SUS, que complementan el desarrollo de ampliación de suelo del Plan, se determina su localización en coherencia con el punto anterior, ocupando amplias fajas de crecimiento contiguo por el interior al suelo actual del núcleo, con una configuración espacial que permita estructurar una trama urbana continua y complementaria con el consolidado. También constituye el soporte de trazados estructurantes viarios y de zonas verdes y equipamientos, que permitan dotar de estructura urbana integrada alternativa al casco consolidado del núcleo de Balerma.
De este modo la mayor parte del nuevo desarrollo urbanístico se configura básicamente en forma de Y desde el acceso de la carretera y los extremos ocupados del frente costero, limitados al norte por las vías de borde que conforman una ronda norte del núcleo urbano, ocupando espacios en segunda línea del frente costero, con el fin de ir tejiendo la trama urbana que termine por equilibrar el núcleo urbano más allá de su actual configuración lineal a lo largo de la costa y la carretera de acceso desde la autovía.
En la zona este y oeste de Balerma se establece una limitación del suelo edificable a lo consolidado de modo que los nuevos crecimientos no tengan lugar progresivamente a lo largo del frente costero.
Se homogeneizan las áreas urbanas de implantación de suelos de usos terciarios, apoyándose en los preexistentes emplazándose al norte junto al acceso de la carretera de Balerma, y junto a las vías de la ronda norte y nudo de acceso.
TRATAMIENTO Y ORDENACIÓN DE LOS NUEVOS SUELOS
Se prediseñan todos los nuevos suelos tanto para usos residenciales como para usos terciarios, conteniendo un trazado regulador integral para todo el núcleo de Balerma, respondiendo el mismo a una propuesta de ordenación urbanística global que integra jerarquizada y coordinadamente cada pieza de desarrollo urbano futuro mediante Planes Parciales ó Estudios de detalle en el marco urbanístico superior del Plan.
En coherencia con el planteamiento anterior se establecen el trazado y características generales del viario estructurante, así como las localizaciones genéricas de las zonas residenciales unifamiliares y plurifamiliares, las de usos terciarios, los equipamientos, y las zonas verdes y espacios libres.
Todos los trazados estructurantes así señalados tienen el carácter de vinculante, así como la localización de los espacios libres y los equipamientos grafiados, que tienen la consideración de determinaciones vinculantes para el planeamiento de desarrollo, en tanto que las restantes determinaciones contenidas en los planos de ordenación tienen el carácter de orientativas.
ORDENACIÓN DEL VIARIO ESTRUCTURANTE
Se organiza el viario estructurante partiendo de las carreteras preexistentes, en una red de vías malladas de un modo jerarquizado. De un lado estas vías constituyen en sus travesías una parte de la red urbana. Existen cinco nudos de acceso al núcleo, al norte por la carretera de Balerma desde la Autovía (el fundamental) y el de la carretera de Matagorda junto a la rambla de Balerma, al este por la carretera de Guardias Viejas y al oeste por la carretera de Balanegra (por la costa) y por el camino de Berja (al interior).
Desde los cinco nudos de acceso se proyectan vías que penetran en el núcleo, con parte de ellas que son de nueva apertura enlazando y dando continuidad con el viario preexistente, de modo que en conjunto la red estructurante planificada se jerarquice en una red perimetral que comprende las conexiones de los nudos señalados, y una circunvalación de borde que canalice las travesías rodadas, y una red principal interior con un eje bulevar este-oeste y norte-sur que canalicen el tráfico rodado más importante, y desde las que se derivan el viario estructurante secundario y el viario no estructurante de jerarquía inferior.
CONFIGURACIÓN DE DOTACIONES DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS
La distribución general de los espacios libres cuenta con un espacio de rango superior con carácter de parque para el conjunto del núcleo situado, con otras dotaciones de equipamientos, en una posición baricéntrica respecto al conjunto urbano.
Junto a ello se disponen los espacios verdes de paseo marítimo en las áreas de crecimiento a levante y poniente del núcleo consolidado. En el resto se ha optado por espacios verdes de tamaño medio-pequeño repartidos uniformemente. Además se disponen los espacios libres de carácter local como espacios interiores de las manzanas de edificación respecto del viario estructurante.
Además el cruce de la Rambla por el núcleo se hace a través de un espacio libre que permita su curso sin riesgos con viario rodado a ambos lados.
Aparte de ello se propone conseguir la dotación de los nuevos equipamientos y espacios libres de carácter local mediante cesiones de los nuevos suelos de ampliación que el presente PGOU contiene.
TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN
Se emplean las mismas tipologías de edificación puestas en práctica con las NNSS precedentes, atendiendo a la demanda mayoritaria de tipologías unifamiliares adosadas, compatibles con otras tipologías. No obstante ello se induce en el prediseño u ordenación propuesta para las áreas de ampliación la localización de tipologías plurifamiliares en lugares relevantes como cruces de bulevares, plazas, junto a zonas verdes etc., que permitan usos comerciales en bajos y doten de vida comercial determinadas zonas del conjunto urbano.
INCIDENCIA DE LA LEY DE COSTAS
En particular la ordenación urbanística contenida en los ámbitos de planeamiento de los Sectores en suelo urbanizable ha tenido en cuenta el criterio que sigue: En una franja de 500 metros de fondo a partir de la línea de ribera del mar se evite la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, de manera que a efectos de densidad de edificación en los Sectores SUS-11-BA y SUS-12-BA la edificabilidad media que el PGOU establece para cada uno es de 0,5232 y 0,3992 m2 de techo por m2 de suelo respectivamente, resultando ambos inferiores a la media del suelo urbanizable programado del término municipal que resulta ser 0,5691 m2 de techo por m2 de suelo. La nueva delimitación de D.P..M.T. ha modificado las determinaciones de estos sectores cuya Ordenación se incorpora en los Planos correspondientes.
