CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN Y PROPUESTAS ESTRUCTURANTES DE LA ENSENADA DE SAN MIGUEL
Las urbanizaciones costeras de la Ensenada de San Miguel se configuran de modo general como núcleo turístico y de 2ª residencia, con carácter de uso estacional en buena medida.
El núcleo de Guardias Viejas se configura de modo general como núcleo urbano residencial y de 2ª residencia turística, con carácter de núcleo integrado en todo el área turística de la Ensenada de San Miguel, quedando incorporado a la misma.
Junto al mismo se encuentran dos subnúcleos, uno de ellos la Urbanización Paraíso al Mar de carácter turístico residencial de baja densidad, y el de La Unión de carácter residencial, como un apéndice de Guardias Viejas.
INSERCIÓN DE CADA URBANIZACIÓN DENTRO DE LA ORDENACIÓN GENERAL INTEGRADA DE LA ENSENADA DE SAN MIGUEL
En coherencia con lo previsto en planeamiento anterior se concretan unos rasgos generales de integración de cada sector de gestión urbanística en un trazado general integrador de toda la edificación de la Ensenada de San Miguel. Ello mediante la continuidad del viario estructurante tanto por la costa como por el interior, y la unificación del tratamiento de la franja de borde costero mediante la introducción de un paseo marítimo.
ORDENAMIENTO Y TRATAMIENTO CONJUNTO DE LA ENSENADA DE SAN MIGUEL DESDE ALMERIMAR POR LEVANTE HASTA PARAISO AL MAR POR PONIENTE
Se da tratamiento conjunto a los suelos urbanos y urbanizables comprendiendo desde levante la Urbanización Almerimar en continuidad urbana por poniente hasta el núcleo de Guardias Viejas, y desde éste comunicado mediante viario, con los suelos de la Urbanización Paraíso al Mar y los nuevos suelos que la innovación incorpora.
DEMANDA DE SUELO Y ORIENTACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO, EN USOS RESIDENCIALES Y TURÍSTICOS
El desarrollo urbanístico producido en la Ensenada de San Miguel en las áreas de suelo urbano , permiten por sí mismos una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
Considerando la situación urbanística del municipio y las tendencias observadas en la demanda de suelo de la comarca, que en el caso de la Ensenada de San Miguel se encuentran ligadas al desarrollo turístico, el Plan comporta una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales-turísticos y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos, a desarrollar en el suelo urbanizable.
Los suelos Urbanizables de la Ensenada de San Miguel, conforme a los objetivos del Ayuntamiento, han sido incrementados en la innovación alterando sensiblemente los dimensionados antes descritos y su descripción y justificación específica se desarrolla en el apartado 8.9. y en el ANEXO de esta Memoria.
En las áreas de uso global turístico el Plan prevé un destino de al menos un 20 % de sus techos edificables para uso pormenorizado hotelero.
En Guardias Viejas el crecimiento urbano se limita por poniente, estableciendo la posibilidad de crecimiento del núcleo a levante y en parte al norte, por encontrarse el sector de poniente invernado sin previsiones realistas de desarrollo, realizándose el mismo a levante con el fin de establecer una continuidad con las urbanizaciones turísticas de la Ensenada de San Miguel, que permita estructurar una trama urbana continua y complementaria con la consolidada. También constituye el soporte de trazados estructurantes viarios y de zonas verdes y equipamientos, que permitan dotar de estructura urbana integrada esta ampliación con el núcleo original de Guardias Viejas.
TRATAMIENTO Y ORDENACIÓN DE LOS NUEVOS SUELOS
Se prediseñan todos los nuevos suelos para usos residenciales y residencial-turístico, conteniendo un trazado regulador integral para el núcleo de Guardias Viejas respondiendo el mismo a una visión global que integra jerarquizada y coordinadamente cada pieza de desarrollo urbano futuro mediante Estudios de Detalle o Planes Parciales en el marco urbanístico superior del PGOU. En tanto que en los de uso residencial-turístico a suroeste de Paraíso al Mar y el del actual Camping Mar Azul contienen solo los ejes viarios básicos sin pormenorización interior.
En coherencia con el planteamiento anterior se establecen para los primeros el trazado y características generales del viario estructurante, así como las localizaciones genéricas de las zonas residenciales unifamiliares y plurifamiliares, las de usos terciarios, los equipamientos, y las zonas verdes y espacios libres.
Todos los trazados estructurantes así señalados tienen el carácter de vinculante, así como la localización de los espacios libres y los equipamientos grafiados, que tienen la consideración de determinaciones vinculantes para el planeamiento de desarrollo, en tanto que las restantes determinaciones contenidas en los planos de ordenación tienen el carácter de orientativas.
ORDENACIÓN DEL VIARIO ESTRUCTURANTE
Se organiza el viario estructurante partiendo de las carreteras preexistentes, en una red de vías malladas de un modo jerarquizado. De un lado estas vías constituyen en sus travesías una parte de la red urbana. Existen tres nudos de acceso a toda la Ensenada de San Miguel, al noreste por la carretera de Almerimar desde la rotonda superior del Alcor, al noroeste el acceso de la carretera Matagorda-Guardias Viejas, y al oeste por la carretera de Balerma. El acceso a Guardias Viejas se reordena por completo, permitiendo la circunvalación del mismo. De igual modo se completa el viario de Paraíso al Mar. Se introduce un nuevo acceso desde la carretera de acceso a Almerimar a la parte norte de la Urbanización, que permite la comunicación completa de toda ella por la parte interior (zona Colegio SEK).
Desde los tres nudos de acceso existen vías que penetran y circunvalan el núcleo, con parte de ellas que son de nueva apertura enlazando y dando continuidad con el viario preexistente, de modo que en conjunto la red estructurante planificada se jerarquice en una red con calles que canalicen el tráfico rodado más importante, y desde las que se deriva el viario secundario.
El tratamiento viario de los bordes del suelo clasificado por el Plan como urbano o urbanizable se ha proyectado de manera que posibilite en un futuro a largo plazo, que la planificación urbanística que sustituya al presente Plan se realice de forma coordinada con la ordenación urbana comprendida en éste. El viario estructurante de los suelos clasificados en la Innovación se enlaza e integra con el descrito y se proyecta un nuevo acceso directo que enlaza con el Vial Intermedio.
CONFIGURACIÓN DE DOTACIONES DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS
La distribución general de los espacios libres cuenta con un amplio espacio libre y de equipamientos en torno al Castillo de Guardias Viejas. Por otra parte se dispone un espacio libre en todo el frente marítimo de Guardias Viejas para prolongar el Paseo Marítimo a lo largo de toda la Ensenada de San Miguel. Además se disponen los espacios libres de carácter local como espacios interiores de las manzanas de edificación respecto del viario estructurante.
En Guardias Viejas se singulariza como espacio libre y representativo el manantial de aguas termales.
La aportación de los nuevos suelos clasificados se describe en el apartado posterior de Clasificación de Suelo Urbanizable
TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN
En los sectores propuestos por el Plan se ha establecido como uso global el residencial-turístico, salvo en los sectores de suelo residencial en el borde norte de Guardias Viejas, en que se emplean las mismas tipologías de edificación puestas en práctica por los planeamientos precedentes, atendiendo a la demanda mayoritaria de tipologías unifamiliares adosadas. No obstante, se induce en el prediseño u ordenación propuesta para las áreas de ampliación la localización de tipologías plurifamiliares en lugares relevantes como cruces de calles importantes, plazas, junto a zonas verdes etc, que permitan usos comerciales en bajos y doten de vida comercial determinadas zonas del conjunto urbano.
En las de áreas de usos turísticos, no se induce ordenanza alguna, dejando para el posterior planeamiento de desarrollo la elección de aquella más idónea a las condiciones de mercado del momento.
Los suelos urbanizables ordenados incorporan tipologías específicas.
INCIDENCIA DE LA LEY DE COSTAS
En particular la ordenación urbanística contenida en los ámbitos de planeamiento U.P. en suelo urbano y de los Sectores en suelo urbanizable se ha tenido en cuenta el criterio que sigue: En una franja de 500 metros de fondo a partir de la línea de ribera del mar se evite la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, de manera que a efectos de densidad de edificación en la U.P. SUST-1-SM la edificabilidad media que el PGOU establece es de 0,3500 m2 de techo por m2 de suelo, y en los Sectores SUS-1-SM, SUS-2-SM, SUS-3-SM, SUS-4-SM Y SUS-5-SM- actualmente en desarrollo y ejecución, asciende a 0,3490 m2 de techo por m2 de suelo, resultando ambos inferiores a la media del suelo urbanizable programado del término municipal que resulta ser 0,5691 m2 de techo por m2 de suelo.
CLASIFICACIÓN DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO EN LA INNOVACIÓN DEL P.G.O.U., INTEGRADO EN LA ENSENADA DE SAN MIGUEL
Esta actuación urbanística está junto a los Sectores de la Avenida de la Costa en el origen de la Revisión del Planeamiento vigente, y sus objetivos y justificación se detalla en la Documentación específica del Sector.
Se clasifica como Suelo Urbanizable Ordenado dentro del ámbito de la Ensenada de San Miguel, el delimitado por el Alcor al Norte, al Oeste de la carretera de Matagorda a Guardias Viejas, al sur de los suelos urbanizables de Matagorda y El Ejido Beach, y al Este por Almerimar, con una extensión de 553 Has .aproximadamente incluidos los sistemas generales adscritos.
Esta clasificación de suelo se ha formulado a iniciativa pública – municipal y sus características definitorias son:
- La clasificación como urbanizable de uso residencial-turístico de un asentamiento que tenga un relevante carácter de singularidad y calidad dentro del litoral Mediterráneo.
Se ordena este ámbito del suelo a partir de la implantación de tres áreas de uso especializado que configuran varios
sistemas de escala territorial
- El Canal Olímpico de Remo, cuyas dimensiones 2500 m x 200 m. condiciona toda la ordenación, incorporando el agua al territorio urbanizado que no tiene contacto con la línea litoral y se acompaña con el tratamiento de sus bordes para uso recreativo y ocio, con la implantación de instalaciones deportivas.
- Los campos de Golf, uno de nivel profesional y otro de nivel de prácticas, que den respuesta a la creciente demanda de esta actividad deportiva, que se emplazan en el extremo opuesto a las existentes en Almerimar.
- Un sistema General de Equipamientos Culturales, situado en la zona alta del Alcor, haciendo de elemento integrador de los suelos turísticos de la Ensenada.
Los desarrollos residenciales se pormenorizan en tres categorías, acorde con su carácter y posición en el Territorio:
- Ordenación en Ladera, situada en las pendientes próximas al pie del Alcor y de baja intensidad.
- Ordenación en Manzana, situadas en la zona central del territorio y configurando unidades homogéneas con los espacios libres en el interior de las mismas.
- Ordenación en Edificación Abierta, situada en los bordes Sur y Oeste del Sector configurando la fachada del mismo.
Los Sistemas Generales, además de los ya citados, se completan con el Sistema del Alcor, que desarrolla las determinaciones del POTPA, creando un espacio libre en la misma cornisa, generando por un lado una vía paisajística y configurando una nueva fachada de la zona de invernaderos.
Los Sistemas Locales, se distribuyen por todo el Sector de forma equilibrada, aún cuando su cómputo es sobre la totalidad, habida cuenta que se delimita un Sector único.
Por último, la edificabilidad total del sector, incluye un 30% destinado a Vivienda en Régimen de Protección Oficial y un 20% destinado a Alojamiento Hotelero, conforme determina el POTPA.
