CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN Y PROPUESTAS ESTRUCTURANTES DE SAN AGUSTÍN
El núcleo de San Agustín se configura de modo general como núcleo urbano residencial, con carácter de núcleo independiente.
En su ordenación y delimitación de suelos urbano y urbanizable se han considerado los siguientes criterios generales de ordenación:
HOMOGENIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN BASADA EN LA ESTRUCTURA URBANA ACTUAL
Se mantiene un área definida de edificación unifamiliar de carácter rural (colonización) de baja densidad con amplios patios y zonas verdes previas a las viviendas, entre las carreteras de Las Norias y las Salinas, como estructura urbana característica e identificatoria del núcleo, cuya ampliación ha de seguir las pautas arquitectónicas definidas por éstas.
Las nuevas edificaciones que no van a reunir similares características de baja densidad se emplazan en las zonas norte y este del núcleo separadas de la anterior por las carreteras de Las Norias y Roquetas.
DEMANDA DE SUELO Y ORIENTACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO, EN USOS RESIDENCIALES Y TERCIARIOS
El desarrollo urbanístico producido en el núcleo de San Agustín en las áreas de suelo urbano permiten por sí mismos una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
De igual modo el suelo urbano consolidado que se mantiene mayoritariamente respecto del considerado en el planeamiento precedente supone una capacidad potencial de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
Considerando la situación urbanística del municipio y las tendencias observadas en la demanda de suelo de la comarca, íntimamente ligadas al desarrollo agroeconómico, el PGOU comporta una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos, a desarrollar tanto en las áreas de suelo urbano de SUNC, como en las de suelo urbanizable de SUS. El periodo transcurrido desde la vigencia del Plan hasta la Innovación se ha producido un incremento de la demanda y de la actividad inmobiliaria que justifica la ampliación del suelo urbanizable hacia el Oeste con la ampliación de un Sector cuya descripción se expone en el epígrafe 7.8.
El Plan planifica para el núcleo de San Agustín un desarrollo en forma de corona respecto al núcleo consolidado, y cuya estructura urbana se apoya en la preexistente.
Las áreas de SUNC se localizan para usos residenciales en forma de pequeñas bolsas que constituyen ampliaciones de suelo colindantes con el consolidado, en pequeñas unidades, con perímetros ceñidos a propiedades existentes, con objeto de facilitar su gestión urbanística. En general se encuentran distribuidas por todo el núcleo, de modo inmediato al suelo urbano.
Las de terciario son el soporte de todo el desarrollo de este uso para el núcleo y se localizan en dos bolsas situadas en los extremos de suroeste (carretera del Faro) y este (carretera de Roquetas).
Para las áreas de SUS, que complementan el desarrollo de ampliación de suelo se determina su localización ocupando amplias fajas de crecimiento al oeste con una configuración espacial que permita estructurar una trama urbana continua y complementaria con el consolidado. También constituye el soporte de trazados estructurantes viarios y de zonas verdes y equipamientos, que permitan dotar de estructura urbana integrada esta ampliación con el núcleo original de san Agustín.
TRATAMIENTO Y ORDENACIÓN DE LOS NUEVOS SUELOS
Se prediseñan todos los nuevos suelos tanto para usos residenciales como para usos terciarios, conteniendo un trazado regulador integral para todo el núcleo de San Agustín respondiendo el mismo a una visión global que integra jerarquizada y coordinadamente cada pieza de desarrollo urbano futuro mediante Planes Especiales o Planes Parciales en el marco urbanístico superior del Plan.
En coherencia con el planteamiento anterior se establecen el trazado y características generales del viario estructurante, así como las localizaciones genéricas de las zonas residenciales unifamiliares y plurifamiliares, las de usos terciarios, los equipamientos, y las zonas verdes y espacios libres.
Todos los trazados estructurantes así señalados tienen el carácter de vinculante, así como la localización de los espacios libres y los equipamientos grafiados, que tienen la consideración de determinaciones vinculantes para el planeamiento de desarrollo, en tanto que las restantes determinaciones contenidas en los planos de ordenación tienen el carácter de orientativas.
LIMITACIÓN DEL CRECIMIENTO A LOS LIMITES ESTABLECIDOS POR LA EDIFICACIÓN
En general el crecimiento urbano trata de colmatar los espacios vacíos en la edificación actual sin establecer un área principal de crecimiento. Todo va encaminado a coser con trama urbana colmatando y completando los bordes urbanos que las tendencias de crecimiento inducen.
ORDENACIÓN DEL VIARIO ESTRUCTURANTE
Se organiza el viario estructurante partiendo de las carreteras preexistentes, en una red de vías malladas de un modo jerarquizado. De un lado estas vías constituyen en sus travesías una parte de la red urbana. Existen cinco nudos de acceso al núcleo, al norte por la carretera de La Mojonera, al este por la carretera de Roquetas, al oeste por las carreteras de Las Norias y Matagorda, y al sur por la carretera de las Salinas.
Desde los cinco nudos de acceso existen vías que penetran y circunvalan el núcleo, con parte de ellas que son de nueva apertura enlazando y dando continuidad con el viario preexistente, de modo que en conjunto la red estructurante planificada se jerarquice en una red con calles que canalicen el tráfico rodado más importante, y desde las que se deriva el viario secundario.
El tratamiento viario de los bordes del suelo clasificado por el PGOU como urbano o urbanizable se ha proyectado de manera que posibilite en un futuro a largo plazo, que la planificación urbanística que sustituya al presente PGOU, se realice de forma coordinada con la ordenación urbana comprendida en éste.
CONFIGURACIÓN DE DOTACIONES DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS
La distribución general de los espacios libres cuenta con un espacio de rango superior con carácter de parque para el conjunto del núcleo situado con otras dotaciones de equipamientos, en una posición baricéntrica respecto al conjunto urbano.
Además se disponen los espacios libres de carácter local como espacios interiores de las manzanas de edificación o lineales respecto del viario estructurante.
La obtención de la dotación de los nuevos equipamientos y espacios libres de carácter local, se hará mediante cesiones gratuitas de los nuevos suelos de ampliación que el presente PGOU contiene.
TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN
Se emplean las mismas tipologías de edificación puestas en práctica con las NNSS precedentes, atendiendo a la demanda mayoritaria de tipologías unifamiliares adosadas, compatibles con otras tipologías.
En particular se aplica una ordenanza específica para la zona o área entre la carretera de Las Norias y las Salinas que permita preservar los invariantes tipológicos y estéticos que identifican dicho conjunto urbano-rural de edificación.
INNOVACIONES RESULTANTES DE LA REVISIÓN DEL P.G.O.U.
En el núcleo de San Agustín, la innovación propone un aumento del suelo clasificado como urbanizable sectorizado.
Este aumento de Suelo, viene determinado por una creciente demanda que supera las precisiones del Plan 2001 y por la formalización de un Convenio Urbanístico, que, previa su oportuna tramitación, ha sido suscrito por el Ayuntamiento con las Entidades Promotoras. Supone un aumento de 2.130 viviendas aproximadamente, destinadas a cubrir esta demanda emergente y creciente, producida en los últimos años y detectadas en la evolución del censo. Los crecimientos de Suelo Urbanizable, se emplazan a Norte y Este del núcleo actual y su delimitación ha sido objeto del citado CONVENIO URBANÍSTICO con la fijación del correspondiente CANON de urbanización. Asimilándole la clasificación de Suelo Urbanizable No Sectorizado al ámbito denominado SUNS-3-SA.
Se han determinado unas tipologías edificatorias que protejan y establezcan una transición, entre las viviendas de colonización y los nuevos desarrollos.
En Suelo Urbano No Consolidado SUNC, se han modificado las delimitaciones y Usos Pormenorizados, ajustándolos a la estructura parcelaria y a la obsolescencia de determinados usos dentro de la trama urbana. Esta consideraciones, han requerido la modificación de los coeficientes de Ponderación que la innovación establece “ex novo”.
Se altera, igualmente, el viario principal para adaptarlo a la nueva estructura urbana.
