CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN Y PROPUESTAS ESTRUCTURANTES DEL ÁREA URBANA CENTRAL DEL MUNICIPIO DE EL EJIDO
El conjunto del Área Urbana Central del Municipio de El Ejido (A.U.C.M.E.), se configura de modo general como núcleo urbano residencial y de servicios, con carácter comarcal.
En su ordenación y delimitación de suelos urbano y urbanizable se han considerado los siguientes criterios generales de ordenación:
NUEVA SITUACIÓN DERIVADA DEL TRAZADO DE LA AUTOVÍA
El trazado realizado para la autovía Adra-Puerto Lumbreras, discurriendo por el sur del núcleo supone una barrera física insalvable para el desarrollo urbano en esa parte del territorio. La misma constituye una variante interurbana a la vez que una circunvalación parcial por el sur del área urbana.
La carretera nacional 340 tras la construcción de la autovía, ha modificado sensiblemente su funcionalidad dejando de ser una vía de travesía interurbana para convertirse en una vía urbana. La misma constituye el eje básico de AUCME y regula y articula toda la ordenación urbanística del núcleo.
DEMANDA DE SUELO Y ORIENTACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO
El desarrollo urbanístico producido en el núcleo de AUCME durante el plazo de vigencia de las Normas Subsidiarias, tanto en las áreas de suelo urbano, como de suelo urbanizable, permiten por sí mismos una capacidad de oferta de techos edificables tanto de usos residenciales como terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
De igual modo el suelo urbano consolidado, que se mantiene mayoritariamente respecto del considerado en el planeamiento precedente supone una capacidad potencial de techos edificables de usos residenciales como terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.
Considerando la situación urbanística del municipio y las tendencias observadas en la demanda de suelo de la comarca, íntimamente ligadas al desarrollo agroeconómico, el Plan comporta una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos, a desarrollar tanto en las áreas de suelo urbano no consolidado, como en las de suelo urbanizable de SUS.
La situación de proximidad e interrelación entre los actuales núcleos de El Ejido, Santo Domingo y Santa María del Águila, enlazados por el eje de la carretera nacional 340, que ha experimentado el cambio de carácter expresado, acentuado con las obras de su conversión en bulevar, induce una tendencia progresiva a ir constituyendo una unidad urbana integral. Como consecuencia de ello se le confiere tratamiento urbanístico como conjunto integrado. Por ello a partir de este documento la ordenación que se propone se refiere al ámbito conjunto de los actuales núcleos de El Ejido, Santo Domingo y Santa María del Águila, al que se denomina “Área Urbana Central del Municipio de El Ejido” (AUCME).
Las áreas de SUNC se localizan tanto para usos residenciales como para terciarios en forma de pequeñas bolsas que colmatan espacios entre suelos consolidados por la edificación, o constituyen ampliaciones de suelo colindantes con el consolidado, en pequeñas unidades, con perímetros ceñidos a propiedades existentes. En general se encuentran dispersas por todo el núcleo, de modo aislado, no estando en general agrupadas entre sí. Las de terciario se localizan en dos bolsas, una a poniente del núcleo junto a la calle Luca de Tena, y otra a levante del núcleo, en torno a la carretera de Santa Mª del Águila a Las Norias.
Para las áreas de SUS, que sustentan la gran parte del desarrollo de ampliación de suelo del PGOU, se determina su localización en el presente PGOU, en coherencia con el punto anterior, ocupando en primer lugar el espacio existente entre los tres núcleos actuales, con el fin de ir tejiendo la trama urbana que termine por conformar un único núcleo urbano. También constituye el soporte de trazados estructurantes viarios y de zonas verdes y equipamientos, que permitan dotar de estructura urbana integrada los actuales subnúcleos de El Ejido, Santo Domingo y Santa Mª del Águila, así como sus tentáculos urbanos consolidados.
De este modo la mayor parte del nuevo desarrollo urbanístico se configura básicamente de modo que el actual núcleo de El Ejido crece hacia levante y sur, el de Santo Domingo lo hace hacia poniente y levante, y el de Santa María del Águila lo hace hacia poniente. Asimismo se establecen áreas de crecimiento al noroeste de El Ejido en forma de corona o faja bordeando el perímetro actual, y a levante de Santa María del Águila con una zona de integración del subnúcleo principal actual con el barrio de Venta Carmona, al norte del bulevar.
LOCALIZACIÓN DE USOS RESIDENCIALES
Tienen el carácter de trama integradora del tejido urbano y vital de los tres subnúcleos actuales. De este modo con carácter general constituyen elementos de unión o vertebración de los suelos existentes actualmente desestructurados. Esta función básica se materializa entre Ejido Norte y Santa Mª del Águila al norte del bulevar, en la zona de Tres Aljibes, entre Ejido Sur y Santo Domingo, y entre Santa Mª del Águila y el barrio de Venta Carmona.
Además otras zonas de ampliación de suelos tienen configuraciones perimetrales o de borde, con objeto de rematar los bordes urbanos con infraestructuras viarias de ronda extrerior o circunvalaciones, conectadas a las vías de penetración al núcleo desde la Autovía o las distintas carreteras que acceden al mismo. Ello se materializa en todo el perímetro de AUCME, a poniente, norte (apoyado parcialmente en la carretera de Santa Mª del Águila a Pampanico), oeste, y sur en paralelo interiormente a la Autovía.
LOCALIZACIÓN DE USOS TERCIARIOS
Se homogeneizan las áreas urbanas de implantación de suelos de usos terciarios, apoyándose en los preexistentes y posibilitando satisfacer la demanda de los mismos dentro del presente “Área Urbana Central del Municipio de El Ejido”. De este modo se localizan las áreas de ampliación de estos usos a poniente del núcleo en torno al nudo de La Costa, en torno al Cementerio y Parque Arqueológico, al sur del bulevar en la zona de Tres Aljibes y Rinconcillo, y al sureste de Santo Domingo junto al Centro de Intercambio de Mercancías.
TRATAMIENTO Y ORDENACIÓN DE LOS NUEVOS SUELOS
Se prediseñan todos los nuevos suelos tanto para usos residenciales como para usos terciarios, conteniendo un trazado regulador integral para todo el Área Urbana Central del Municipio de El Ejido, respondiendo el mismo a una propuesta de ordenación urbanística global que integra jerarquizada y coordinada cada pieza de desarrollo urbano futuro mediante Planes Parciales ó Estudios de Detalle en el marco urbanístico superior del Plan.
En coherencia con el planteamiento anterior se establecen el trazado y características generales del viario estructurante, así como las localizaciones genéricas de las zonas residenciales unifamiliares y plurifamiliares, las de usos terciarios, los equipamientos, y las zonas verdes y espacios libres.
Todos los trazados estructurantes así señalados tienen el carácter de vinculante, así como la localización de los espacios libres y los equipamientos grafiados, que tienen la consideración de determinaciones vinculantes para el planeamiento de desarrollo, en tanto que las restantes determinaciones contenidas en los planos de ordenación tienen el carácter de orientativas.
PROPUESTAS ESTRUCTURANTES
• Limitación del crecimiento al sur
En la zona sur de los subnúcleos de El Ejido y Santo Domingo se amplía el suelo hasta alcanzar el límite físico y funcional que constituye la Autovía, compatibilizándolo con la protección de espacios naturales de artales.
• Limitación de crecimiento al norte
Se recoge como límite norte la carretera de Pampanico, dejándola como vía de borde y circunvalación del núcleo urbano.
• Enlace de los tres subnúcleos actuales.
• Articulación del núcleo central y los asentimientos litorales
Se enlazan los tres subnúcleos en su zona central con dos grandes viales de 40 metros de anchura:
Por una parte con una unión longitudinal este-oeste para usos residenciales a través de una nueva vía paralela al bulevar por el norte, en la zona de Tres Aljibes, que une el parque de Santa María del Águila con la calle Murgis, constituyendo la espina dorsal de unión de los núcleos, que complementa la actual unión por el eje del bulevar por la CN 340 consolidada ya básicamente por usos terciarios.
Y por otra parte con una vía perpendicular a las anteriores en dirección norte-sur, desde las proximidades al acceso de la autovía a Sto. Domingo y borde del Centro de Intercambio de Mercancías, hasta el nudo actual de acceso a El Ejido desde la carretera de Pampanico, en el paraje de las Tres Aljibes.
ORDENACIÓN DEL VIARIO ESTRUCTURANTE
Se organiza el viario estructurante, partiendo de la autovía y carreteras preexistentes, en una red de rondas anilladas y malladas de un modo jerarquizado. Estas vías van a constituir en ciertos tramos de las mismas, por su proximidad o integración en el núcleo de AUCME, una parte de la red urbana.
La autovía dispone de tres nudos de acceso al núcleo central (Las Norias, Almerimar, La Costa), a los que habría que añadir un cuarto, el de la Redonda, que sirve de acceso por levante a Santa María del Águila. Estos cuatro puntos junto a los enlaces con la carretera de Santa María del Águila a Pampanico, de El Ejido a Berja y de IARA por el norte constituyen las comunicaciones de acceso y salidas de la red interurbana a la red urbana del núcleo de A.U.C.M.E..
Desde los cuatro nudos de acceso de la autovía (por el sur, este y oeste), más los accesos por el norte, desde la Carretera de Berja, Pampanico e IARA, se proyectan vías que penetran en el núcleo o lo circunvalan, una parte de ellas son de nueva apertura, enlazando y dando continuidad al viario preexistente de modo que en conjunto, la red estructurante planificada se jerarquice en una red principal, a base de boulevares que canalicen el tráfico rodado de carácter urbano más importante, y desde las que se derivan el viario estructurante secundario y el viario no estructurante de jerarquía inferior.
El tratamiento viario de los bordes del suelo clasificado por el PGOU como urbano o urbanizable se ha proyectado de manera que posibilite en un futuro a largo plazo, que la planificación urbanística que sustituya al presente PGOU, se realice de forma coordinada con la ordenación urbana comprendida en éste.
DISTRIBUCIÓN DE ESPACIOS LIBRES LINEALES
Considerando el desarrollo principal para usos residenciales que tiene el A.U.C.M.E., se ha previsto la implantación de zonas verdes lineales a lo largo de los boulevares propuestos, complementadas con plazas de tamaño mediano, de modo que dichas zonas verdes dispuestas de modo repartido en la trama urbana ayuden a aumentar la calidad del paisaje urbano, restándole presencia a la uniformidad de la tipología predominante correspondiente a las hileras de viviendas adosadas.
De igual modo la disposición repartida de dichas cesiones posibilita una distribución relativamente uniforme y fácil de delimitaciones de sectores y polígonos para un tamaño óptimo de los mismos, desde el punto de vista de la gestión viable en el municipio.
CONFIGURACIÓN DE ÁREAS DE USOS TERCIARIOS
La localización de usos terciarios se centra en cuatro zonas, tres de ellas ya existentes que se homogeneizan y completan, en la zona de La Costa, en torno al Cementerio y Parque Arqueológico, al sur del bulevar en la zona de Tres Aljibes y Rinconcillo entre Santo Domingo y Santa María del Águila, y uno nuevo al sur de Santo Domingo apoyado en la implantación del Centro de Intercambio de Mercancías, todos ellos con accesos directos desde la autovía, o viarios estructurantes, y con dimensionado de viario suficiente para acoger tales usos.
CONFIGURACIÓN DE DOTACIONES DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS
La distribución general de los espacios libres cuenta con un espacio de rango superior con carácter de parque situado al sur del Pabellón polideportivo con una superficie de 59,86 Has. en una posición baricéntrica respecto al conjunto urbano. Con un carácter menor respecto al anterior se localizan los parques de Santa María del Águila al este y Ciavieja en el centro, en tanto que al oeste se ha optado por espacios verdes de tamaño medio repartidos uniformemente. Además se disponen los espacios libres de carácter local como espacios interiores de las manzanas de edificación respecto del viario estructurante, generalmente en formas lineales que permitan unos itinerarios peatonales ajenos al tráfico rodado que discurre principalmente por el viario estructurante.
Se considera que las grandes necesidades de equipamientos y espacios libres de carácter urbano se encuentran cubiertas o en fase de obtención. Así pues el nuevo planeamiento solo propone para los mismos la ampliación del Parque, así como culminar las gestiones de los ya calificados en las precedentes Normas Subsidiarias.
La obtención de la dotación de sistemas generales de espacios libres y de comunicaciones, al servicio de todo el municipio, se hará mediante aportación gratuita de los sectores de suelo urbanizable sectorizado.
La obtención de la dotación de los nuevos espacios libres y equipamientos de carácter local, se hará mediante cesiones gratuitas de los nuevos suelos de ampliación que el presente PGOU contiene.
Se incorporan al trazado del conjunto del A.U.C.M.E. la red de ramblas que lo atraviesan, canalizándolas a través de boulevares y zonas verdes, y dándoles salida al sistema general de cauces del término municipal.
INTRODUCCIÓN DE USOS RESIDENCIALES EN LA CN.340 ENTRE EL EJIDO-SANTO DOMINGO Y SANTA MARÍA DEL ÁGUILA
Se ha pretendido en el eje principal del A.U.C.M.E., que constituye el bulevar de la antigua CN 340 entre los subnúcleos de Ejido- Santo Domingo y Santa María del Águila, configurado hasta ahora con usos terciarios, calificar ciertos espacios disponibles con usos residenciales que compense la terciarización de ese tramo complementándole con un carácter más residencial.
Así se amplía el suelo residencial en el cruce de Merco, en torno a la nueva vía de 40 metros norte sur a levante de Santo Domingo, al que se dota de una configuración estructurada que refuerce en el futuro su importancia por su centralidad en el conjunto urbano del A.U.C.M.E., igualmente se amplía el suelo residencial en torno a las vías transversales norte sur de Venta Vieja-Rinconcillo y en la prolongación norte de la carretera de Las Norias (cruce de El Quijote) hasta donde llega el residencial del subnúcleo de Santa María del Águila.
TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN
Se emplean las mismas tipologías de edificación puestas en práctica con las Normas Subsidiarias precedentes, atendiendo a la demanda mayoritaria de tipologías unifamiliares adosadas. No obstante ello se induce en el prediseño u ordenación propuesta para las áreas de ampliación la localización de tipologías plurifamiliares en lugares relevantes como cruces de bulevares, grandes plazas, junto a zonas verdes etc., que permitan usos comerciales en bajos y doten de vida comercial determinadas zonas del conjunto urbano.
