CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN Y PROPUESTAS ESTRUCTURANTES DE PAMPANICO

El núcleo de Pampanico se configura de modo general como núcleo urbano residencial y en parte terciario, con carácter de núcleo dependiente del conjunto del Área Urbana Central del Municipio de El Ejido.

En su ordenación y delimitación de suelos urbanos y urbanizables se han considerado los siguientes criterios generales de ordenación.

NUEVA ALTERNATIVA DE DESARROLLO ENTRE LOS DOS SUBNÚCLEOS DE PAMPANICO ALTO (Venta Pampanico) Y PAMPANICO BAJO (barrio carpinteros) UNIENDO AMBOS

La configuración urbana de Pampanico en dos subnúcleos o barrios Alto y Bajo, así como la concentración de viviendas con escasa integración social han supuesto una atonía en su desarrollo urbano, generándose no obstante actuaciones incontroladas de hecho a lo largo la carretera de Berja.

Conforme a los criterios establecidos por la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento, se plantea un modelo de desarrollo urbano lineal articulado a lo largo de la carretera que uniendo los dos subnúcleos satisfagan las tendencias que de hecho se han manifestado, con el criterio general de implantar usos residenciales a poniente de la carretera de Berja y usos terciarios a levante de la misma.

DEMANDA DE SUELO, ORIENTACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO, EN USOS RESIDENCIALES Y TERCIARIOS

El desarrollo urbanístico producido en el núcleo de Pampanico durante el plazo de vigencia de las Normas Subsidiarias, en las áreas de suelo urbano permiten por sí mismos una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.

De igual modo el suelo urbano consolidado que se mantiene mayoritariamente respecto del considerado en el planeamiento precedente supone una capacidad potencial de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos.

Considerando la situación urbanística del municipio y las tendencias observadas en la demanda de suelo de la comarca, íntimamente ligadas al desarrollo agroeconómico, el PGOU comporta una capacidad de oferta de techos edificables de usos residenciales y terciarios, además de las cesiones de zonas verdes y equipamientos, a desarrollar en las áreas de suelo urbano no consolidado, como en las suelo urbanizable SUS.

Las áreas de Suelo Urbano No Consolidado se localizan para usos residenciales en forma de pequeñas bolsas que constituyen ampliaciones de suelo colindantes con el consolidado, en pequeñas unidades, con perímetros ceñidos a propiedades existentes, con objeto de facilitar su gestión urbanística.

En general se encuentran a levante del núcleo, de modo inmediato al suelo urbano de los barrios norte y sur.

Para las áreas de SUS, que complementan el desarrollo de ampliación de suelo del Plan General, se determina su localización, en coherencia con el punto anterior, ocupando amplias fajas de crecimiento básicamente a ambos lados de la carretera de Berja, con una configuración espacial que permita estructurar una trama urbana continua y complementaria con el consolidado. También constituye el soporte de trazados estructurantes viarios y de zonas verdes y equipamientos, que permitan dotar de estructura urbana integrada alternativa a los barrios originales de Pampanico.

Existe una demanda de suelo entre ambos subnúcleos para usos residenciales unifamiliares y terciarios a lo largo del eje de la carretera, que pueden complementar por su proximidad demandas propias del A.U.C.M.E. Se plantea una franja de crecimiento urbano basado en estos dos usos, pero con densidades bajas y limitada ocupación de parcelas, de modo que el modelo que se plantea no constituya un continuo urbano compacto, sino de baja densidad.

En forma equidistante entre ambos subnúcleos, y centralmente en dicha franja se dispone un espacio representativo y de relación para el conjunto, constituido por una plaza y un equipamiento público.

TRATAMIENTO Y ORDENACIÓN DE LOS NUEVOS SUELOS

Se prediseñan todos los nuevos suelos tanto para usos residenciales como para usos terciarios, conteniendo un trazado regulador integral para todo el núcleo de Pampanico respondiendo el mismo a una visión global que integra coordinadamente cada pieza de desarrollo urbano futuro mediante Planes Especiales o Planes Parciales en el marco urbanístico superior del Plan.

En coherencia con el planteamiento anterior se establecen el trazado y características generales del viario estructurante, así como las localizaciones genéricas de las zonas residenciales unifamiliares (con sus grados de densidad), las de usos terciarios, los equipamientos, y las zonas verdes y espacios libres.

Todos los trazados estructurantes así señalados tienen el carácter de vinculante, así como la localización de los espacios libres y los equipamientos grafiados, que tienen la consideración de determinaciones vinculantes para el planeamiento de desarrollo, en tanto que las restantes determinaciones contenidas en los planos de ordenación tienen el carácter de orientativas.

ORDENACIÓN DEL VIARIO ESTRUCTURANTE

Se organiza el viario estructurante a partir del eje de la carretera que constituye el viario fundamental. Considerando su carácter de carretera en travesía urbana, se ha prediseñado manteniendo los carriles centrales con el menor número de cruces posibles, y complementándola con vías de servicio a ambos lados, que puedan satisfacer las necesidades de comunicación local por las mismas, reservando las vías centrales a las comunicaciones interurbanas o de travesía.

A partir de este eje se enlazan vías secundarias malladas trazadas a partir de los caminos preexistentes y dimensionadas de un modo acorde al tipo de edificación al que sirven. Así en las zonas de media densidad son calles, en tanto que en las de baja densidad se disponen bulevares que permitan un viario con fuerte presencia de arbolado.

CONFIGURACIÓN DE DOTACIONES DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS

La distribución general de los espacios libres se disponen de forma lineal apoyadas en el viario. También se ha localizado un área de espacio libre y de equipamiento en una posición baricéntrica respecto a los dos barrios originales del conjunto urbano, así como una zona de equipamiento para uso deportivo en la zona norte. Además se disponen los espacios libres de carácter local como espacios interiores de las manzanas de edificación respecto del viario estructurante.

Aparte de ello se propone conseguir la dotación de los nuevos equipamientos y espacios libres de carácter local mediante cesiones de los nuevos suelos de ampliación que el presente PGOU contiene.

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN

Se emplean las mismas tipologías de edificación puestas en práctica con las NNSS precedentes, atendiendo a la demanda mayoritaria de tipologías unifamiliares adosadas y de baja densidad en los nuevos suelos urbanizables.