CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES PARA TODO EL MUNICIPIO

I.- En orden a la clasificación de suelo:

I.1.- Suelo urbano.

1. Integran el suelo urbano los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan de Ordenación Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:

a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.
b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.
c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

I.2.- Suelo urbanizable.

El Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan de Ordenación Intermunicipal, establecerá en esta clase de suelo todas o algunas de las categorías siguientes:

a) Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que el Plan establezca directamente la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución, en función de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanístico municipal.
b) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y más idóneos para absorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística. Este plan delimitará uno o más sectores, y fijará las condiciones y los requerimientos exigibles para su transformación mediante el o los pertinentes Planes Parciales de Ordenación. Desde la aprobación de su ordenación detallada, este suelo pasará a tener la consideración de suelo urbanizable ordenado.
c) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Esta categoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales del municipio, así como la capacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible.

I.3.- Suelo no urbanizable.

1. Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística adscriba a esta clase desuelo por:

a) Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres, por razón de éstos, cuyo régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus características.
b) Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general.
c) Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de sus características, otorgado por el propio Plan General de Ordenación Urbanística, por razón de los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico o histórico.
d) Entenderse necesario para la protección del litoral.
e) Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de previsiones y determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.
f) Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas las características del municipio, por razón de su valor, actual o potencial, agrícola, ganadero, forestal, cinegético o análogo.
g) Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas las del municipio, proceda preservar.
h) Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público.
i) Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.
j) Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente o por razones de salud pública sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanización.
k) Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del municipio.

II.- En orden a la calificación de suelo:

II.1.- En suelo urbano consolidado.

Delimitación de espacios libres y zonas verdes de carácter local, al servicio de cada barrio, como zonas de encuentro que contribuyan a potenciar el ambiente urbano necesario.

Catalogación de las tipologías edificatorias existentes y su agrupación en zonas, dotándolas de las ordenanzas de edificación más adecuadas a sus características.

Determinación del viario a partir del existente, con criterios de jerarquización y con propuestas estructurantes que permitan la formación de una trama que resuelva la parte consolidada y conecte con las zonas de desarrollo.

Determinación de las zonas de aparcamientos públicos y privados en proporción a la demanda potencial de las distintas zonas y posibilidad de reconsiderar la obligatoriedad de prever una plaza de aparcamiento por vivienda en zonas de baja densidad de vivienda.

Completar las dotaciones existentes para centros docentes, asistenciales y sanitarios tanto públicos como privados, de forma que queden cubiertas las necesidades de toda la población a distancias razonables.

Completar las redes de servicios a partir de los existentes, formando mallas que refuercen y mejoren las redes existentes.

II.2.- En suelo urbano con planeamiento.

Se pretenden los mismos objetivos que en suelo urbano, con una única variación correspondiente al apartado b) que se sustituye por lo siguiente:

Asignación de usos globales y determinación de los equipamientos a obtener con criterios de optimización de su emplazamiento respecto de la población a la que servirán. La delimitación de las unidades de ejecución en suelo urbano se realizará con criterios que faciliten su gestión posterior y preferentemente se acordarán con sus propietarios.

II.3.- En suelo urbanizable.

Determinación de la estructura general de ordenación urbanística del territorio clasificado de urbanizable, de forma que este suelo contribuya a configurar los núcleos de población como unidades urbanísticas totalmente cohesionadas.

b) Asignación de usos globales e intensidades edificatorias en concordancia con las existentes en el suelo urbano colindante, con el criterio de primar los usos y tipologías que mejor aprovechen las infraestructuras existentes.
c) Delimitación de sectores para el desarrollo de Planes Parciales teniendo en cuenta la distribución de la propiedad y los usos globales asignados, de forma que se facilite la gestión urbanística posterior. Deberá estudiarse la posibilidad de sustituir la delimitación de sectores por una normativa que permita su delimitación posterior, de forma que se haga mas fácil y ágil la gestión.

III.- En orden a la delimitación de áreas de reparto y siempre que la legislación autonómica regule esta figura, se proponen los siguientes objetivos:

Obtener, en suelo urbano consolidado, el viario y las reservas de suelo para dotaciones locales perteneciente a propietarios privados, de forma gratuita para el Ayuntamiento, mediante el mecanismo de las T.A.U.

En suelo urbano con planeamiento desarrollado procedente de la normativa vigente, se pretende hacer posible la transformación de la edificabilidad reservada para usos distintos del de vivienda, en edificabilidad para vivienda, arbitrando los correspondientes mecanismos de transformación de los aprovechamientos consolidados en unidades de aprovechamiento homogeneizada, haciendo posible la compensación mediante T.A.U.

En suelo urbano con planeamiento a desarrollar, se pretende obtener el suelo para las dotaciones locales que se hayan previsto.

En suelo urbanizable con planeamiento desarrollado en base a la normativa vigente, se pretende mantener el aprovechamiento consolidado (edificabilidad y número de viviendas) transformándolo en unidades de aprovechamiento, de forma que pueda suprimirse la limitación del número de viviendas, para permitir una mayor flexibilidad del planeamiento frente a la evolución del mercado inmobiliario.

En suelo urbanizable con planeamiento sin desarrollar procedente de la normativa vigente o previsto en el P.G.O.U., se pretende obtener los equipamientos locales y los sistemas generales incluidos y/o adscritos.

IV.- En orden a la estructura general y orgánica del territorio.

a) Consideración de todo el territorio municipal como productor de una actividad, la agrícola, que precisa de una trama viaria como soporte del tráfico y de los servicios. Esta trama deberá quedar conectada con los núcleos de población y las concentraciones de Centros de Manipulación de Productos Hortofrutícolas.
b) Identificación de los elementos determinantes del desarrollo socio-económico de todo el municipio para dotarles de una normativa urbanística adecuada con su carácter y potenciar las infraestructuras necesarias para su consolidación.
c) Mantener como núcleos de población los existentes actualmente, potenciando su crecimiento y adoptar las medidas necesarias para evitar la aparición de nuevos núcleos. Respecto de las agrupaciones rurales de San Silvestre y El Canalillo se propone dotarla de la normativa adecuada para que pueda completarse la edificación dentro del perímetro que se delimite y que pueda, asimismo, disponer de los servicios necesarios para su
población, e incorporar la concentración de viviendas existentes en Tarambana junto a la carretera de Dalias y el denominado “ Pozo de la Tía Manolica” en Matagorda, a esta misma categoría de núcleo.
d) Determinación de un sistema general de espacios libres y de equipamientos comunitarios, adecuados a las características del municipio, de forma que pueda ser utilizado por la población de todos los núcleos.

Como sistema general de espacios libres será objetivo la creación de un Parque Marítimo en el Espacio Natural de Punta Entinas-Sabinar, que además de dar cumplimiento a la normativa legal, permita aumentar el potencial turístico del municipio y libere los parques actuales de su condición de sistemas generales para pasarlos a sistema local de cada núcleo de población. En El Ejido junto al Parque existente se preverá una ampliación como sistema local y un sistema general como parque deportivo con instalaciones de carácter general.

Dentro del sistema general de comunicaciones, se plantea como objetivo la creación de un eje viario central al sur de la autovía, desde la Carretera Provincial de Las Norias en el límite del Término Municipal, hasta la N-340 a la altura del Canalillo.

Dentro de los sistemas generales de saneamiento será objetivo prioritario completar las previsiones de las obras de interés general, con reservas de suelo para el embalse de las aguas procedentes de la depuración y de la red de pluviales, que permitan su reutilización en riego agrícola o de parques y jardines urbanos.

Se considera que a largo plazo, el crecimiento del Cementerio de El Ejido estará limitado por el crecimiento urbano, por lo que deberá preverse una reserva de suelo suficiente en un lugar donde no sea obstáculo para el desarrollo urbano y sirva a su vez a todo el municipio.

V.- En suelo no urbanizable.

Ya se ha indicado en la estructura general orgánica del territorio que el suelo no urbanizable debe considerarse como espacio donde se realiza una actividad agrícola intensiva que precisa de ordenación. Entendemos que esta ordenación debe ir más allá de las previsiones de la legislación urbanística vigente, donde sólo se regula la ordenación de las zonas urbanas y urbanizables y el suelo no urbanizable tiene un tratamiento residual y de protección frente al proceso urbanizador. En nuestro municipio existe tal intensidad de uso del suelo no urbanizable, que es necesario introducir también criterios de ordenación. Se proponen los siguientes:

a) Determinar una trama viaria jerarquizada estableciendo al menos tres categorías de vías municipales y condiciones mínimas para el resto de caminos, además de las carreteras provinciales, autonómicas y estatales existentes, con las correspondientes normas de protección para cada categoría de vía.
b) Establecer una zonificación del suelo no urbanizable en función de los usos permitidos y excluidos teniendo en cuenta las actividades que habitualmente se realizan en este suelo. Para ello se deberán identificar las actividades que pueden autorizarse y establecer una matriz de compatibilidad con las distintas zonas con características similares, que se determinen.
c) Identificar y delimitar las ramblas y demás zonas de drenaje natural de las aguas de lluvia hasta su vertido, estableciendo una protección proporcional a los daños que ocasionarían sus avenidas e incluyendo las obras de drenaje necesarias.
d) Establecer medidas de protección de este suelo contra la edificación en unas franjas alrededor de las poblaciones y limitar el ejercicio de actividades que puedan ser perjudiciales para la población próxima.
e) Establecer medidas de protección para la agricultura intensiva, tanto de tipo ambiental como de higiene rural y compensar el efecto del mar de plástico con el fomento de la plantación de arbolado en caminos y en zonas residuales procedentes de las extracciones de tierras.
f) Establecer ordenanzas de usos y edificación para cada uno de los usos previstos en este suelo en el que se regulen aspectos tales como:

- Ocupación máxima.
- Altura y número máximo de plantas para las edificaciones.
- Parcela mínima.
- Reservas de suelo sin ocupar en el interior de la parcela suficiente para realizar todas las tareas propias de la actividad  sin ocupar los caminos.
- Limitaciones de distancias que pudieran existir, en función de la actividad de que se trate.
- Retranqueos a caminos públicos y linderos.
- Recogida y eliminación de aguas de lluvia.
- Previsión sobre acopios de residuos líquidos o sólidos hasta su eliminación.
- Condiciones estéticas o ambientales para las edificaciones.
- Condiciones medioambientales y paisajísticas para aquellas actividades que lo requieran.

g) Corregir la normativa actual relativa a las autorizaciones de grandes almacenes de manipulación o comercialización de productos hortofrutícolas, que obliga a vincular fincas para autorizar su construcción, ya que se ha generado un mercado del derecho a edificar, ajeno a los fines de la propia normativa y no deseado.
h) Establecer medidas de protección para la zona húmeda de origen antrópica de la Balsa del Sapo, tendentes a preservar los valores medioambientales generados, de forma que se incorpore a los espacios protegidos actualmente.
i) Identificar los elementos característicos del paisaje municipal y establecer medidas para su protección.