INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES. EL PGOU DE EL EJIDO
Los antecedentes de planeamiento general del municipio, consisten en dos Normas Subsidiarias y un Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.). Se incluyó una revisión en la primera Normas Subsidiaria que incluía el actual municipio de Dalias, por ser esta normativa anterior a la segregación de Dalías del municipio de El Ejido.
El PGOU se aprobó definitivamente el 25 de Julio de 2002, por tanto con anterioridad a la promulgación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). El texto refundido se aprobó el 19 de Noviembre de 2003 y se publicó el 12 de Febrero de 2004. Se aprueba sobre la base del contenido, y siguiendo las determinaciones, de la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se aprobaron con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de régimen del suelo y ordenación urbana (que recuperó para su aplicación en la Comunidad Autónoma Andaluza el
contenido del T.R. de la Ley del Suelo de 1992 que había declarado inconstitucional en gran parte la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997), y los presupuestos genéricos sobre régimen urbanístico regulados en la Ley Estatal 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
Por tanto, el Plan General vigente en el Municipio del Ejido se ha redactado según las determinaciones y contenidos de una legislación derogada. Los posibles ajustes, modificaciones y revisiones a que se vea sometido deben de tener en cuenta la modificación del marco legal, la derogación de instrumentos de ordenación y ejecución operada por la LOUA, y la falta de cobertura actual de parte de los contenidos regulados en su día por la Ley 1/1997. Deben considerarse, específicamente, la existencia de disposiciones transitorias en la nueva Ley urbanística andaluza, que obligan a la aplicación inmediata (desde su promulgación) de contenidos concretos del Texto legal, y al cumplimiento de reglas para los procesos de innovación del Plan, que deben culminar con la adaptación completa de éste.
Es necesario describir los contenidos actuales del Plan General (contenidos lógicamente ajustados a las previsiones de la legislación anterior), que parten de la división ordenada del suelo hasta alcanzar su clasificación y categorización, la organización del régimen de derechos y obligaciones dentro de cada clase y categoría, y el funcionamiento del aprovechamiento urbanístico en su relación aprovechamiento objetivo-subjetivo (entendido este último como el genuino derecho de los propietarios de suelo a materializar usos, organizados en tipos e intensidades, una vez cumplidas las obligaciones impuestas por la Ley y el planeamiento), así como la organización de la protección del suelo no urbanizable y otros ámbitos del territorio de procesos de desarrollo urbano, concretándose en los elementos de la ordenación general o estructural (según el concepto vertido en el todavía vigente artículo 25 del Reglamento de Planeamiento). Contenidos que también se desarrollan hacía una ordenación pormenorizada en determinados ámbitos (en el suelo urbano, lógicamente), y en una organización programada y normativa de la ejecución del Plan.
Esta descripción no tiene más sentido que el encuadre de la organización y estructura del Plan General vigente en los contenidos que debe contemplar la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística según la nueva Ley de Andalucía, con el fin de identificar los elementos, señalar el alcance de los ajustes que se proponen desde la regulación impuesta por la LOUA, y proceder a los procesos de adaptación, exigibles en estos momentos, según las disposiciones transitorias del Texto legal.
CAUSAS QUE MOTIVAN LA REVISIÓN-ADAPTACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
- Derivados de la legislación urbanística
Ha de destacarse la oportunidad de la formulación del presente documento de revisión parcial, ya que de no producirse la adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística a la LOUA (bien de forma total o parcial, que alcance, al menos, al conjunto de las determinaciones que configuran la ordenación estructural), conllevaría la limitación de la disposición municipal sobre la ordenación urbanística, pues como dispone la Disposición Adicional Segunda de la LOUA, en su nº 2, transcurrido cuatro años desde su entrada en vigor (que se produjo el 20 de Enero de 2003), no podrán aprobarse modificaciones del planeamiento general que afecten a las determinaciones propias de la ordenación estructural, a dotaciones o a equipamientos
cuando dicho instrumento de planeamiento no haya sido adaptado a la LOUA.
Por otro lado, comporta la necesidad de aplicar aquellas disposiciones de la LOUA que, de acuerdo con su régimen transitorio, o bien son de inmediata y directa aplicación, o bien son de aplicación parcial en el desarrollo y ejecución de los referidos planes generales, ya sea por regir los procedimientos y contenidos de sus instrumentos de planeamiento de desarrollo, ya sea por la regulación de los modos de ejecución del planeamiento.
Si bien la sección quinta del capítulo IV, del título I, referido a la innovación de los planes sólo distingue dos especies o supuestos – revisión o modificación – en la invocación de los planes, la Disposición Transitoria Segunda, introduce un supuesto específico: la adaptación. Es obvio que no se trata de un verdadero tercer género, sino que la adaptación debe hacerse a través de los procedimientos de innovación que la propia LOUA regula.
Lo que si que es cierto es que se plantea la cuestión de si son válidas cualquiera de las dos fórmulas – revisión o modificación – o si es necesario la que la LOUA prevé para los casos de alteraciones sustanciales de la ordenación estructural: la revisión (art. 37.1 de la LOUA).
Al respecto no hay que olvidar que si bien el apartado 2 de la Disposición Transitoria Segunda, permite que los municipios puedan formular y aprobar adaptaciones totales o parciales, si exige, como ya se ha referido, que cuando las adaptaciones sean parciales deben alcanzar, al menos, al conjunto de las determinaciones que configuran la ordenación estructural. Por tanto toda adaptación a la LOUA, tanto si es total como parcial, debe hacerse a través de la figura de la revisión.
Por lo demás la propia doctrina de nuestro Tribunal Supremo (Sentencia de 24 de Julio 1986 – RJ 1986/6893 -) ha subrayado la justificación de la revisión de los planes, en el marco de la configuración legal del “ius variandi”, en la idea de que el planeamiento urbanístico, sin perjuicio de su vocación normativa u ordenadora no puede tener una permanencia en el tiempo de forma que unos planes suceden mecánicamente a otros anteriores, justificando las nuevas previsiones en las calificaciones anteriores sino que por el contrario, y en cada momento, han de valorarse las circunstancias concurrentes (de hecho y de derecho) para adecuarlas a las necesidades presentes y que precisamente ese cambio o nuevas circunstancias son las que legitiman las facultades innovatorias de la Administración a través de las figuras de revisión o modificación del planeamiento.
A tenor del art. 37.2 de la LOUA la revisión es parcial cuando se circunscriba a una parte, bien del territorio ordenado por el instrumento de planeamiento objeto de la misma, bien de sus determinaciones que formen un conjunto homogéneo, o de ambas a la vez. Si se afecta a todo el territorio, a todas las determinaciones, o partes tan extensas y relevantes de uno u otro que, verdaderamente, suponen la sustitución íntegra de la anterior ordenación por una nueva, debe entenderse que la revisión es total.
En el caso del municipio de El Ejido la revisión es parcial ya que la reclasificación afecta a zonas determinadas (Ensenada de San Miguel, San Agustín, Avenida de la Costa), permaneciendo invariables las restantes partes, así como el conjunto general del término municipal.
- Derivados del grado de cumplimiento del planeamiento vigente
Otra de las razones de esta revisión-adaptación radica en la gran demanda de suelos observada en la franja litoral, especialmente en la zona de la Ensenada de San Miguel, tal y como comprobamos con el estudio de suelo, que venía incluido en el avance. Así como en el gran desarrollo de suelos que se ha producido desde la aprobación del planeamiento vigente, hasta la fecha de corte del 30 de Abril de 2005.
En el apartado 1.4.1. se analiza en detalle y núcleo a núcleo, el planeamiento de desarrollo aprobado. Se observa que existen variaciones muy importantes en el planeamiento aprobado en los diferentes núcleos de población, produciéndose los porcentajes más altos.
- Derivados de la necesidad de adoptar un nuevo modelo territorial
La construcción de la autovía Adra-Puerto Lumbreras ha introducido un elemento condicionante del modelo territorial inexistente en el momento de redactar las N.N.S.S. Este eje de comunicaciones es de tal importancia que justificará por sí solo una revisión del planeamiento general.
Por otro lado, la economía de El Ejido, basada en la agricultura intensiva genera una gran cantidad de viajes entre los núcleos de población y las zonas de producción y entre éstas y los centros de comercialización, que aconsejan establecer un sistema general de comunicaciones que atienda estas necesidades, que deberá adoptar una tipología mallada ya que debe abarcar todo el territorio del municipio, en el que las vías de mayor importancia serán las que conectan los núcleos de población entre sí y con los centros de comercialización, estableciéndose a partir de esta estructura básica, una jerarquía de caminos.
Como se indica en el apartado 1.1.3., todo el territorio municipal está sometido a un uso intenso que precisa una intervención administrativa, ya que la iniciativa privada por sí sola se muestra incapaz de prever y solucionar los conflictos generales.
Finalmente, se observa que siendo general el crecimiento de todo el municipio, donde se manifiesta de una forma más rotunda (aparte de la franja litoral) es en los núcleos centrales, situados en el entorno de la Carretera N-340, indicando una tendencia de potenciación de la zona central que el planeamiento general debe tener en cuenta. En los últimos años se ha producido un espectacular crecimiento demográfico, así como de demanda de suelo para construcción, en las zonas litorales, especialmente en la Ensenada San Miguel.
El desarrollo venidero del municipio de El Ejido, tiene que seguir basándose en la agricultura, pero debido al aumento de la competencia, así como a la imposibilidad de un mayor crecimiento superficial de la agricultura intensiva, es importante que El Ejido no dependa exclusivamente de la agricultura, y diversifique sus fuentes de ingresos. El turismo, debido a las inmejorables condiciones que ofrece el litoral ejidense, constituye la mejor alternativa, tal y como se ha comprobado con el éxito cosechado con Almerimar.
Se debe compensar el enorme peso que tiene la agricultura en el sistema productivo, así como el reducido peso que tiene el sector servicios, muy por debajo del nivel que presentan otras zonas desarrolladas.
Se consideran que estos cinco factores son los que condicionan el nuevo modelo territorial.
- Derivados de la obsolescencia de algunas determinaciones del planeamiento vigente
Durante el período de vigencia de las N.N.S.S. numerosos preceptos que afectan a aspectos sectoriales con incidencia urbanística han sido aprobados, o modificados los existentes, dejando obsoleta la normativa urbanística municipal que se basaba en ellos. A título de ejemplo, citamos como más importantes, la Ley 7/1.994 de Protección Ambiental y los Reglamentos para su desarrollo (de Evaluación de Impacto Ambiental, de Informe Ambiental, de Calificación Ambiental, de la Calidad del Aire, de la Calidad de las Aguas Litorales, de Residuos), Normas Técnicas de Accesibilidad y Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Normativa de Protección contra Incendios CPI-96 y otras.
En lo que a la normativa municipal se refiere, algunas de las hipótesis tenidas en cuenta para el dimensionado de los parámetros urbanísticos, no se ha confirmado plenamente, o han tenido una evolución distinta de la prevista, como ha sido la evolución a la baja de la superficie construida por vivienda ó la oferta de superficie edificable con destino a oficinas no cubierta.
Estas dos circunstancias hacen que actualmente el factor limitante en las unidades de ejecución de suelo urbano y sectores de urbanizable, sea el número de viviendas y no la superficie edificable, lo que deberá ser corregido en el nuevo instrumento de planeamiento.
Otro aspecto de la normativa municipal que no ha evolucionado conforme a lo previsto, es la correspondiente a las licencias para la construcción de Centros de Manipulación de Productos Hortofrutícolas, que, con objeto de equiparar las grandes explotaciones agrícolas con las Asociaciones de pequeños agricultores, permitía la vinculación de las pequeñas fincas a la edificación del centro, transfiriendo este derecho a la finca en la que se construyese el referido centro, dando lugar a un mercado de suelo agrícola, no pretendido por la normativa agrícola y que deberá ser corregido.
La normativa que regula las Transferencias de Aprovechamiento se basa en la reparcelación voluntaria y discontinua contemplada en la Ley de Reforma de Régimen del suelo y Ordenación Urbana de 1.975, existiendo actualmente una normativa específica para este instrumento de gestión. Asimismo estos aspectos de la normativa urbanística municipal, han quedado obsoletos a partir de la Ley 8/1990 de 25 de Julio.
EL TERRITORIO
- Características generales y topográficas
El municipio de El Ejido está situado en el extremo de Poniente de la Provincia de Almería y con una superficie de 240 Km2, ocupa una gran parte de la plataforma que avanza hacia el mar desde el pié de la Sierra de Gador. Limita al Oeste con el municipio de Berja, al Este con los municipios de Roquetas de Mar, La Mojonera y Vicar y al Norte con el municipio de Dalías.
La orografía es sensiblemente llana con una altura que oscila entre el nivel del mar y una máxima de 400 metros, aunque la mayor parte del municipio está por debajo del pié de Sierra de Gador, que se encuentra a una cota aproximada de 200 metros.
La característica más sobresaliente de la orografía del municipio, en la que predomina la uniformidad del terreno, es la existencia de una elevación paralela a la línea de costa y a una distancia de ésta variable entre 800 y 2.000 metros, conocida con el nombre de El Alcor. Esta elevación impide la salida hacia el mar de las aguas de lluvia de la mayor parte del municipio, formándose varias cuencas endorreicas denominadas cañadas, siendo las más importantes la de la Balsa del Sapo, Cañada de Ugijar, Cañada de Cortés y Cañada de Onayar, en las que las aguas de lluvia, sin posibilidad de salida, se acumulan inundando el terreno temporalmente, hasta que pasan al subsuelo, gracias a la gran capacidad de filtraciones del suelo, enriqueciendo los acuíferos.
Es una excepción a esta regla general la cuenca correspondiente a la Rambla de Balerma o del Gentil, que sí tiene salida al mar.
La fachada costera tiene una longitud aproximada de 27,5 Km., de los que 11,5 Km. corresponden al Espacio Natural de Punta Entinas-Sabinar, 7,5 Km. a la Ensenada de San Miguel y el resto a la alineación recta en la que se sitúa el núcleo de Balerma.
- Características climatológicas
El clima del municipio de El Ejido es del tipo mediterráneo subdesértico, caracterizado por los siguientes parámetros:
Lluvia: la precipitación media anual durante el período 1942/84, fue de 288,24 mm con una distribución estacional en la que en invierno con 122,53 mm (42,51%) se concentra la mayor parte de las precipitaciones, seguida por la primavera con 81,76 mm (28,56%), el otoño con 72,61 mm (25,19%) y finalmente el verano con una precipitación media de 11,35 mm (3,94%). Estas precipitaciones se producen en 28,7 días de media en el período considerado. En lo que respecta a las precipitaciones en el periodo 1984/1985-2003/2004 la media anual fue de 232 mm, inferior al periodo anterior. La distribución por estaciones también varía siendo el otoño con un 40,16% del total donde más precipitaciones se dan, seguido por el invierno con un 33,6%, la primavera con un 20,3%, y finalmente el verano con un 5,8%. Las precipitaciones se producen en 44,7 días de media, superior en casi el doble con respecto al período anterior.
Temperatura: la media anual en período 1942/84 es de 18,26°C, siendo la media mensual más baja la del mes de Enero con 12,68°C y la más alta con 24,96°C en Agosto. Como datos más relevantes se cita la temperatura mínima absoluta que fue de 2°C en Febrero de 1.983 y la temperatura máxima absoluta que fue de 38,2°C en Julio de 1.978. En lo que se refiere al periodo 1984/1985-2003/2004 la temperatura media fue de 18,4ºC ligeramente superior al intervalo de años anteriores. La temperatura media más baja se ha dado en Enero con 12,17ºC, y la más alta en Agosto con 26,2ºC. La temperatura media máxima absoluta se dio en julio de 1994 con 40,9ºC, mientras que la mínima absoluta de las medias se dio en Enero de 1985 con 0,7ºC.
Humedad Ambiental: la media anual fue de 67,76% durante el período 1.976/1977-2003/2004 siendo la diferencia entre el mes más húmedo (Diciembre 70,25%) y el menos húmedo (Julio 64,9%) es del 5,35%.
Viento: los vientos dominantes en el municipio son del Este y Oeste.
Insolación: la media de horas de sol en El Ejido se sitúa alrededor de 3.200 horas de sol al año, siendo una de las más elevadas de España.
La conjunción de todos estos parámetros proporcionan al municipio de El Ejido unas condiciones ideales para los cultivos forzados bajo plástico.
- Condiciones socieconómicas
El fuerte desarrollo económico producido en toda la comarca del Poniente Almeriense y particularmente en el municipio de El Ejido, se ha basado en la agricultura intensiva bajo plástico.
Almería ha sido tradicionalmente una zona económicamente deprimida, especialmente los núcleos de población del interior, con una economía de subsistencia basada fundamentalmente en la agricultura y en menor medida en la ganadería. La población activa de esos núcleos, que no se resignaba a una forma de vida tan limitada, se veía obligada a emigrar a otras zonas más prósperas de España o al extranjero. Esta corriente migratoria quedó cortada a partir del desarrollo de los cultivos forzados bajo plástico que representaban la posibilidad de alcanzar un mayor nivel de vida, sin necesidad de salir de la provincia y con la misma actividad que desarrollaban en sus pueblos de origen, la agricultura, aunque con una mayor tecnificación que podían asumir con facilidad y en poco tiempo.
El origen próximo de la población inmigrante, principalmente de la Alpujarra Almeriense y Granada, con usos y costumbres similares entre si y a los de las familias naturales de la comarca del Poniente, ha hecho posible que, a pesar del gran porcentaje de población foránea, no hayan aparecido problemas de integración importantes.
Hoy día se está incorporando a la comarca mano de obra procedente principalmente de África, Latinoamérica y de los países del este de Europa, atraídos por unas perspectivas de mejora de las condiciones de vida de las que carecen en sus países de origen. La población inmigrante mayoritaria es la marroquí culturalmente muy diferente de la existente en la comarca, habiendo aparecido recientemente los primeros conflictos, que la capacidad de adaptación de ambas comunidades debería resolver, propiciado por un esfuerzo de las distintas administraciones de cara a mejorar la imagen pública de estos colectivos.
En este sentido debe ser prioritario mejorar las precarias condiciones de vida de buena parte de la población inmigrante.
La renta agrícola, considerada la más alta de España, es la base económica del municipio, y está generada por el cultivo de hortalizas bajo plástico en su mayor parte. Actualmente el grado de ocupación del suelo con los cultivos forzados, está próximo a la saturación, por lo que el crecimiento de la economía agrícola en el futuro estará producida por un incremento de la productividad, basada en nuevas tecnologías, más que en el aumento de la superficie cultivada.
Por otra parte, el sector servicios está muy poco desarrollado, debiendo experimentar en el futuro un lógico crecimiento, ligado fundamentalmente al sector turístico. Consideramos que el municipio de El Ejido continuará creciendo a un ritmo similar al actual, aunque el sector agrícola no mantenga el mismo ritmo de crecimiento y ello gracias a la aportación de las rentas generadas por los sectores turísticos y de servicios, que deberá experimentar un crecimiento superior al actual.
Por resumir de alguna forma las condiciones socioeconómicas de El Ejido, podemos decir que estamos ante una sociedad joven, ya que como municipio cuenta con 20 años de existencia, con una población de origen diverso y con un común denominador de juventud y dinamismo que, situados en un territorio con una importante riqueza potencial, está siendo capaz de desarrollar todo ese potencial, consiguiendo generar una riqueza que está arrastrando en su crecimiento a toda la provincia de Almería, obteniéndose índices de desarrollo por encima de la media nacional.
- Usos del suelo
El principal uso del suelo es el agrícola y en particular la agricultura intensiva bajo plástico. Le sigue en importancia los asentamientos de población y las industrias y actividades relacionadas con la agricultura, así como el emergente desarrollo turístico. El grado de ocupación actual del suelo del municipio está próximo a la saturación, produciéndose problemas en el suelo rústico más propios de un suelo urbano tradicionalmente escaso y caro.
Estos problemas son principalmente la invasión de los caminos públicos, no respetando los retranqueos establecidos, ocupación de la totalidad de las parcelas rústicas con usos productivos, provocando la invasión de las parcelas colindantes o de los caminos públicos con las operaciones de mantenimiento, vertidos de aguas, de residuos orgánicos y plásticos, implantación de usos en zonas de escorrentías o inundables incompatibles con esta condición natural y otros similares. La importancia que han ido adquiriendo los problemas indicados a medida que se han intensificado los usos del suelo no urbanizable, y la trascendencia que tiene su resolución, para el mantenimiento de las actuales cotas de crecimiento socio-económico, hacen necesaria la intervención pública, siendo el Plan General de Ordenación Urbana, el instrumento adecuado para contener la normativa reguladora necesaria.
