ÁREA URBANA CENTRAL DEL MUNICIPIO
Del análisis de la evolución del urbanismo durante los últimos años en los núcleos centrales del municipio, El Ejido, Santo Domingo y Santa María del Águila, obtenemos el siguiente diagnóstico:
El crecimiento de los tres núcleos centrales tiende a unirlos entre sí. Esta tendencia es favorable para la planificación de un gran núcleo central, por lo que se considera conveniente potenciarla.
El modelo territorial existente en El Ejido y Santa María del Águila, hasta la entrada en funcionamiento de la autovía Adra-Puerto Lumbreras, era el característico que se produce por la edificación en torno de una vía importante, en este caso la carretera N-340, que inicialmente es el nexo de unión entre las construcciones por ser la única vía existente, y que finalmente se convierte en una barrera que separa las dos márgenes de la carretera. A partir de la entrada en servicio de la autovía, el efecto barrera de la CN-340, producido por el gran tráfico que soportaba desaparece, cambiando el modelo territorial al actual de tres núcleos de población, con una autovía perimetral que los bordea y una vía central con tráfico urbano que los une y cuyo diseño está en proceso de adaptación a su nueva función. El núcleo de El Ejido presenta una falta de permeabilidad en el sentido perpendicular a la carretera N-340 como consecuencia de su origen lineal en torno a esta vía, es decir, en sentido Norte-Sur.
Esta falta de permeabilidad será necesario corregirla para conseguir una correcta conexión entre la zona Norte y la zona Sur de la carretera.
El suelo terciario previsto en las Normas Subsidiarias entre las carreteras N-340 y la autonómica de El Ejido a Berja al Oeste de ésta ha suscitado muy poco interés, que contrasta con el notable éxito del suelo para este mismo uso previsto al Norte de Cía Vieja. Se considera necesario reconsiderar la ubicación de los usos terciarios.
Se observa una ausencia de espacios libre o zonas verdes de tamaño mediano o grande (superior a 5.000 m2) en Ejido Norte.
La actual oferta de zonas de encuentro tales como plazas, espacios peatonales arbolados y zonas verdes, es insuficiente para el tamaño de la población. La cantidad y calidad de las zonas de encuentro contribuye a que el ciudadano se sienta confortable en el medio urbano y adquiera conciencia de pertenecer a un colectivo, lo que resulta especialmente necesario en El Ejido, por lo que deberá incluirse una oferta generosa y establecer una normativa que favorezca la aparición de estos espacios.
El Ejido no ha sido ajeno al fenómeno social de las zonas de “movida”, observándose una concentración de los establecimientos típicos de estas zonas.
Deberá establecerse un equilibrio, mediante la normativa correspondiente, entre el derecho al descanso de los residentes en las zonas de la “movida” y el derecho al esparcimiento de los usuarios de estas zonas, teniendo en cuenta que las víctimas de este fenómeno son normalmente los residentes.
En lo que se refiere a dotaciones y equipamientos comunitarios, se considera que deberán completarse los existentes con los siguientes:
Recinto ferial permanente y zona de mercadillos en Santa María del Águila.
Creación de un gran espacio libre en situación céntrica, en el que tengan cabida campos de deportes, auditorio al aire libre, chiringuitos y quioscos y en general todos los usos que contribuyan a configurar el espacio como lugar recreativo y de esparcimiento.
LAS NORIAS
El núcleo de Las Norias tiene su origen en una serie de barrios (San Juan, San Gabriel, Santa Cristina, Berenguel, Pueblo Nuevo, Ropero, etc.), nacidos al borde de la carretera provincial de Santa María del Águila a la Mojonera y con esta vía como único nexo de unión. Las Normas Subsidiarias de 1.988, planteaban como uno de sus objetivos para este núcleo la integración entre los distintos barrios existentes, habiendo evolucionado el desarrollo urbanístico de una forma clara en esta línea integradora. Se observa, sin embargo, una excesiva linealidad en el modelo urbanístico de Las Norias, que será necesario contrarrestar planteando vías urbanas alternativas a la carretera provincial de Santa María del Aguila a la Mojonera.
Otro aspecto a destacar en este núcleo es la escasez de pequeñas zonas verdes o plazas en los barrios de nueva creación, necesarios para hacer del residente un ciudadano.
Se observa una tensión edificatoria en la margen Norte de la Carretera Provincial a la altura de Pueblo Nuevo, que se manifiesta en la aparición de construcciones sin licencia. Esta franja fue excluida de la delimitación de suelo de las Normas Subsidiarias de 1.988 por su carácter de inundable. Por último Pueblo Nuevo tenía como conjunto urbano unos valores arquitectónicos de interés que se considera necesario conservar.
SAN AGUSTÍN
San Agustín tiene su origen como núcleo de población en una actuación de creación de regadíos por parte del antiguo Instituto Nacional de Colonización, a la que se acompañó del correspondiente asentamiento de población a las que se entregaban las tierras de cultivo. El poblado es un conjunto arquitectónico de interés, en el que se aprecia una pérdida de sus características iniciales como consecuencia de la transformación de los materiales y acabados de las fachadas de los edificios.
Se considera que es necesario conservar el valor ambiental del conjunto mediante una normativa que impida la pérdida de los elementos característicos de la arquitectura inicial.
En el núcleo de San Agustín se internan las vías que proceden del Sur y del Oeste haciendo obligatorio el paso del tráfico pesado a través de la población, por lo que se considera necesario establecer una vía exterior a la población, para este tráfico.
La oferta de suelo para usos terciarios de las Normas Subsidiarias, así como en el planeamiento vigente es muy escasa. Se estima que el crecimiento del sector terciario en San Agustín se incrementará en los próximos años, en gran parte debido a los nuevos desarrollos residenciales globales y residenciales turísticos que se proponen en esta Revisión - Adaptación, que aumentarán considerablemente el volumen de negocios del sector servicios. Estas circunstancias conllevan a que se deba hacer una previsión adecuada en esta clase de suelo.
Esta actuación vendrá a complementar la tradicional vocación agraria del municipio, ofreciendo nuevas posibilidades de desarrollo a sus habitantes.
Por último, en relación con las dotaciones comunitarias, se observa que el Mercado actual, situado en el centro del núcleo, está abandonado, lo que proporciona una mala imagen general. Se considera necesario ponerlo en servicio o reconvertirlo para otros usos comunitarios. Es necesario disponer un espacio permanente para recinto ferial y mercadillos y crear una reserva de suelo para uso docente que cubra las necesidades de los nuevos crecimientos de población.
ENSENADA DE SAN MIGUEL
En la Ensenada de San Miguel, es donde se produce una mayor imprevisión en el PGOU vigente, pues no sólo se han ejecutado los suelos vacantes de la inicial clasificación, sino que se ha producido una intensa demanda que ha inducido al ayuntamiento a la clasificación del resto del suelo, destinado actualmente a cultivo de invernaderos, como suelo de uso turístico.
La totalidad del suelo que se clasificó en las Normas Subsidiarias, así como en el planeamiento vigente en la Ensenada de San Miguel es residencial para usos turísticos. Siendo el desarrollo de estos suelos muy rápido, estando ya prácticamente agotada la disponibilidad de nuevos suelos ,debido a la gran demanda de viviendas que existe en la zona, tal y como se ha constatado en el precedente estudio de suelo y vivienda.
Como consecuencia del desarrollo independiente de cada uno de los sectores, se observa una falta de unidad en la ordenación general de la Ensenada que puede conseguirse mediante pequeños ajustes en el viario general y Paseo Marítimo.
MATAGORDA
En la estructura urbana de Matagorda se observa una falta de conexión entre la zona Norte alrededor del colegio y la zona Sur, motivada por la inexistencia de una trama viaria entre ambas ya que únicamente se conectan por medio de la carretera provincial.
Durante el período de vigencia de las Normas Subsidiarias las unidades de actuación previstas han tenido muy poco desarrollo, por lo que deberán proponerse instrumentos de gestión diferentes de los existentes.
Se observa que no existe suelo para usos terciarios, por lo que deberá incluirse esta clase de suelo en proporción similar a los demás núcleos.
La ubicación del Parque Local prevista en las Normas Subsidiarias como única zona verde del núcleo no es adecuada, ya que está separada de la mayor parte de la población por la carretera y ocupa el lecho de una rambla. Deberá plantearse otra alternativa de ubicación para esta zona verde de forma que sirva mejor a la población y contribuya a unir las zonas edificadas, actualmente desconectadas entre sí.
Por último, se observa la ausencia de equipamientos locales tales como Oficina Municipal, Centro de Usos Múltiples (biblioteca, salón de actos, asociaciones locales, etc.), Parvulario, Guardería, Recinto Ferial y Mercadillos, para lo que se deberá prever una reserva de suelo para estas dotaciones.
GUARDIAS VIEJAS
Durante el período de vigencia de las Normas Subsidiarias el desarrollo urbanístico de Guardias Viejas ha sido prácticamente nulo. El interés urbanizador ha sido tan escaso, que incluso terrenos clasificados de urbanizables que se encontraban baldíos en el momento de redacción de las Normas Subsidiarias, han sido puestas en cultivo durante su período de vigencia.
Resulta evidente que la iniciativa privada no encuentra adecuadas las condiciones actuales de esta zona para la promoción inmobiliaria, por lo que será necesario modificar estas condiciones, creando polos de atracción que impulsen el crecimiento ó actuando directamente la Administración para generar un suelo que resulte atractivo para la inversión inmobiliaria.
Se considera más favorable el crecimiento hacia el Este del núcleo de Guardias Viejas, conectándolo con el conjunto de planes desarrollados en la
Ensenada de San Miguel, que hacia el Oeste donde se han establecido recientemente nuevas explotaciones agrícolas.
BALERMA
El núcleo de Balerma es uno de los más antiguos del municipio. Su posición en la costa le confiere aptitudes para ofertar suelo turístico, además del residencial correspondiente al crecimiento de la población.
Existe una pequeña actividad pesquera, además de la agrícola predominante. La presencia de tres sectores económicos, agricultura, pesca y turismo, hacen de Balerma el núcleo del municipio con una economía más diversificada.
La conclusión que obtenemos del análisis del desarrollo urbanístico de Balerma durante el período de vigencia de las Normas Subsidiarias, es que el planeamiento se ha desarrollado incluso por encima de la media del municipio, pero no ha ido acompañada de la gestión posterior que hace posible la equidistribución de cargas y beneficios y la urbanización, resultando por tanto que la oferta de suelo urbanizado y listo para edificar, ha sido escasa.
Teniendo en cuenta que la gestión urbanística propuesta es privada, se deberá estudiar la posibilidad de cambiar a un sistema de gestión pública.
En lo que se refiere al modelo urbano se observa que todas las vías de comunicación que llegan a Balerma utilizan la trama viaria urbana para su continuidad, lo que obliga a que el tráfico pesado atraviese el núcleo de población. Se considera necesario establecer cinturones perimetrales que canalicen el tráfico pesado sin utilizar la trama viaria urbana.
Observamos una escasa oferta de suelo para usos terciarios en las Normas Subsidiarias, que será necesario ampliar.
Por último este núcleo carece de suelo para Recinto Ferial y Mercadillos, por lo que será necesario hacer una reserva para estos usos.
PAMPANICO
Pampanico más que un núcleo de población, es un paraje en torno a la carretera autonómica de El Ejido a Berja, que tiene como extremo Norte la Venta de Pampanico y como extremo Sur el Barrio de los Carpinteros y la Cooperativa Frusol.
A lo largo de esta franja existen varias agrupaciones de viviendas, como son Venta de Pampanico, Barrio Jacobo, Barrio Carpinteros y Viviendas de Promoción Pública y entre estas agrupaciones un diseminado de viviendas y actividades terciarias e industriales.
Está emplazado en una de las zonas más altas del llano, por lo que popularmente se le atribuyen condiciones muy adecuadas para usos residenciales, en contraposición con las zonas bajas que se consideran más frías y húmedas. Esta condición unida al reconocimiento general de que la Venta de Pampanico, a pesar de ser uno de los asentamientos de población más antiguos del Poniente, ha tenido un crecimiento muy escaso, ha producido en los vecinos de este paraje un sentimiento de agravio, que les conduce a adoptar una actitud muy reivindicativa en los temas urbanísticos.
Los datos de licencias concedidas durante el período de vigencia de las Normas Subsidiarias arrojan un crecimiento muy escaso, que nos indican que la demanda real es muy baja.
No obstante, la única forma de atender las reivindicaciones de los vecinos dando forma de núcleo de población a este paraje, es realizar una oferta de suelo muy amplia que englobe todos los asentamientos existentes y el diseminado en torno a la carretera de Berja, aún a costa de convertir en travesía esta carretera.
NÚCLEOS URBANOS DE ORIGEN RURAL
Se engloban bajo este epígrafe las agrupaciones de viviendas de El Canalillo, San Silvestre, Tarambana y “Pozo de la Tía Manolica”.
Todas estas agrupaciones tienen de común su origen rural y su escasa entidad como núcleos urbanos estructurados. El crecimiento actual está detenido en los núcleos de El Canalillo y San Silvestre y es preciso acotarlo y ordenarlo en Tarambana y Pozo de la Tía Manolica. Se considera que es preferible afrontar el hecho de la existencia de estas agrupaciones e intentar intervenir en su desarrollo y ordenación, que ignorar su existencia y que continúen creciendo de forma desordenada.
En cualquier caso la delimitación de estos núcleos deberá ser muy restrictiva, ya que desde el punto de vista del interés general es preferible potenciar el crecimiento de los núcleos existentes, en los que es más fácil prestar los servicios necesarios a la población.
